Юридические вопросы по недвижимости и не только
Пт Авг 13, 2010 8:42
На сегодняшний день одним из популярных способов покупки жилья, является долевое участие в строительстве. В тоже время, это самый рискованный способ. Нашумевшие дела по так называемым «двойным продажам» и по затягиванию строительства постоянно на слуху у населения. Как обезопасить себя от «недобросовестных» застройщиков? Что можно сделать, если обман уже имеет место быть?
C какими нарушениями в сфере долевого участия в строительстве чаще всего приходится сталкиваться?
Чаще всего приходится сталкиваться с задержкой сроков застройщиком в передаче обещанного объекта гражданину. Сейчас редко когда строители сдают новостройку в срок. Но, тем не менее, обращаются за юридической помощью в таких случаях — единицы. Многие не хотят воспользоваться своим правом требовать с застройщика неустойки, за нарушения сроков передачи квартиры. Возможно это связано с незнанием своих прав , или смирением гражданина с возникшей ситуацией.
На что необходимо обратить внимание при оформление долевого участия в строительстве, чтобы не стать жертвой недобросовестного застройщика?
Для того, чтобы не остаться обманутым, необходимо проверить наличие у застройщика разрешение на строительство, наличие права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых будет входить объект долевого строительства, или договор аренды, договор субаренды такого земельного участка.
В случае отсутствия у застройщика вышеперечисленных документов, необходимо отказаться от заключения договора долевого участия. Кроме того, при заключении договора долевого участия, необходимо обратить внимание на наличие существенных условий в нем, а именно:
* в договоре должен быть определен подлежащей передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
* срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику цена договора, сроки и порядок её уплаты;
* гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре хотя бы одного вышеупомянутого условия, договор считается не заключенным.
Стоит отметить, что договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что только с момента государственной регистрации у дольщика может возникнуть обязательство по оплате договора и, следовательно, необходимо с осторожностью подходить к вопросу, когда застройщик просит внести всю сумму по не зарегистрированному договору.
Как дольщик может защитить свои права, в случае их нарушения, и что может требовать от застройщика в подобном случае?
В рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» дольщик может воспользоваться различными способами защиты своих прав, начиная от взыскания неустойки или расторжения договора, заканчивая признанием права собственности на строящийся объект. Но для положительного разрешения каждого вопроса, необходимы определенные условия, которые уже изучает юрист.
Основанием для обращения в суд о взыскании неустойки может являться пропущенный срок сдачи объекта гражданину. Это возможно, поскольку обязательным условием договора по ФЗ-214 является срок передачи жилого помещения застройщиком участнику долевого строительства. До введения этого положения фактически все застройщики срок не указывали, ограничиваясь устными заверениями о быстром возведении дома, что лишало гражданина возможности, ссылаясь на договор, требовать от другой стороны исполнения обязательств в срок.
Также имеется практика, когда застройщик не регистрирует договор долевого участия (ФЗ-214 установлено, что договор начинает действовать с момента регистрации), а денежные средства в счет квартиры уже переданы, у застройщика возникает неосновательное обогащение и при желании дольщика возможно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Бывают моменты, когда застройщик прекращает строительство объекта или не передает квартиры по акту гражданам, в данном случае возможно обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру или о исполнении застройщиком обязательств по передаче квартиры. Бывают случаи, когда дольщики, принимая квартиру от застройщика, замечают несоответствие качества объекта условиям договора, и, в последствие, дольщику придется затратить не мало времени и нервов, чтобы застройщик все исправил, если это технически возможно.
Сюда можно отнести и такие случаи, как уменьшение общей площади квартиры, после фактического обмера объекта органами БТИ. Данная ситуация наиболее щепетильна, так как не каждый гражданин хочет переплачивать, учитывая, что в среднем кв.м. стоит 35 000 — 40 000 рублей, а это не малая сумма и за нее можно побороться.
Если такая ситуация возникла, то гражданин вправе требовать:
* безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
* соразмерного уменьшения цены договора;
* возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Необходимо помнить, что в каждом случае, особенно с расторжением договора, необходимо трезво подходить к вопросу обращения в суд с тем или иным требованием. Важно оценить свои возможности и ситуацию, так как на практике бывали случаи, когда гражданин требовал расторжения договора долевого участия и возврата уплаченной суммы, и в итоге получал на руки положительное для себя Решение суда, но денег у застройщика не было.
Именно поэтому, для исключения рисков при подписании договора долевого участия, советую гражданам обращаться за квалифицированной помощью юристов для сопровождения сделки, ведь не каждый гражданин знает все тонкости и нюансы пунктов договора, которые в дальнейшем могут повлиять на правоотношения с застройщиком. А если Вы уже попали в сложную ситуацию по вине застройщика, то квалифицированный юрист подскажет Вам, как лучше поступить в той или иной ситуации
C какими нарушениями в сфере долевого участия в строительстве чаще всего приходится сталкиваться?
Чаще всего приходится сталкиваться с задержкой сроков застройщиком в передаче обещанного объекта гражданину. Сейчас редко когда строители сдают новостройку в срок. Но, тем не менее, обращаются за юридической помощью в таких случаях — единицы. Многие не хотят воспользоваться своим правом требовать с застройщика неустойки, за нарушения сроков передачи квартиры. Возможно это связано с незнанием своих прав , или смирением гражданина с возникшей ситуацией.
На что необходимо обратить внимание при оформление долевого участия в строительстве, чтобы не стать жертвой недобросовестного застройщика?
Для того, чтобы не остаться обманутым, необходимо проверить наличие у застройщика разрешение на строительство, наличие права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых будет входить объект долевого строительства, или договор аренды, договор субаренды такого земельного участка.
В случае отсутствия у застройщика вышеперечисленных документов, необходимо отказаться от заключения договора долевого участия. Кроме того, при заключении договора долевого участия, необходимо обратить внимание на наличие существенных условий в нем, а именно:
* в договоре должен быть определен подлежащей передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
* срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику цена договора, сроки и порядок её уплаты;
* гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре хотя бы одного вышеупомянутого условия, договор считается не заключенным.
Стоит отметить, что договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что только с момента государственной регистрации у дольщика может возникнуть обязательство по оплате договора и, следовательно, необходимо с осторожностью подходить к вопросу, когда застройщик просит внести всю сумму по не зарегистрированному договору.
Как дольщик может защитить свои права, в случае их нарушения, и что может требовать от застройщика в подобном случае?
В рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» дольщик может воспользоваться различными способами защиты своих прав, начиная от взыскания неустойки или расторжения договора, заканчивая признанием права собственности на строящийся объект. Но для положительного разрешения каждого вопроса, необходимы определенные условия, которые уже изучает юрист.
Основанием для обращения в суд о взыскании неустойки может являться пропущенный срок сдачи объекта гражданину. Это возможно, поскольку обязательным условием договора по ФЗ-214 является срок передачи жилого помещения застройщиком участнику долевого строительства. До введения этого положения фактически все застройщики срок не указывали, ограничиваясь устными заверениями о быстром возведении дома, что лишало гражданина возможности, ссылаясь на договор, требовать от другой стороны исполнения обязательств в срок.
Также имеется практика, когда застройщик не регистрирует договор долевого участия (ФЗ-214 установлено, что договор начинает действовать с момента регистрации), а денежные средства в счет квартиры уже переданы, у застройщика возникает неосновательное обогащение и при желании дольщика возможно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Бывают моменты, когда застройщик прекращает строительство объекта или не передает квартиры по акту гражданам, в данном случае возможно обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру или о исполнении застройщиком обязательств по передаче квартиры. Бывают случаи, когда дольщики, принимая квартиру от застройщика, замечают несоответствие качества объекта условиям договора, и, в последствие, дольщику придется затратить не мало времени и нервов, чтобы застройщик все исправил, если это технически возможно.
Сюда можно отнести и такие случаи, как уменьшение общей площади квартиры, после фактического обмера объекта органами БТИ. Данная ситуация наиболее щепетильна, так как не каждый гражданин хочет переплачивать, учитывая, что в среднем кв.м. стоит 35 000 — 40 000 рублей, а это не малая сумма и за нее можно побороться.
Если такая ситуация возникла, то гражданин вправе требовать:
* безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
* соразмерного уменьшения цены договора;
* возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Необходимо помнить, что в каждом случае, особенно с расторжением договора, необходимо трезво подходить к вопросу обращения в суд с тем или иным требованием. Важно оценить свои возможности и ситуацию, так как на практике бывали случаи, когда гражданин требовал расторжения договора долевого участия и возврата уплаченной суммы, и в итоге получал на руки положительное для себя Решение суда, но денег у застройщика не было.
Именно поэтому, для исключения рисков при подписании договора долевого участия, советую гражданам обращаться за квалифицированной помощью юристов для сопровождения сделки, ведь не каждый гражданин знает все тонкости и нюансы пунктов договора, которые в дальнейшем могут повлиять на правоотношения с застройщиком. А если Вы уже попали в сложную ситуацию по вине застройщика, то квалифицированный юрист подскажет Вам, как лучше поступить в той или иной ситуации
Написано: Виталий Васильевич